Nhiều trường hợp mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện đã gặp phải những rủi ro về mặt pháp lý. Bởi nếu chưa đáp ứng đủ tất cả các điều kiện thì sẽ vi phạm quy định Luật Nhà Ở. Đồng thời, đây cũng không nằm trong trường hợp được lập vi bằng. Do đó, người dân nên tìm hiểu kỹ và tránh mua lại những khu vực nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hỏi đáp cùng luật sư
Vấn đề mua lại nhà ở xã hội hiện nay rất được quan tâm. Nhưng vì có không ít rủi ro xảy ra khi người dân mua phải nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện đã khiến nhiều người “ngậm đắng nuốt cay”. Dưới đây là một trong những thắc mắc điển hình mà nhiều bạn đọc đã gửi đến.
“Gia đình tôi đang có ý định mua lại căn hộ thuộc nhà ở xã hội bằng giấy tay vì thấy giá bán cũng hợp túi tiền. Nhưng chủ của căn hộ đó cho biết theo quy định thì tôi phải chờ thêm 4 năm nữa mới được làm thủ tục sang tên. Cho tôi hỏi nếu cả hai bên mua và bán đều cùng đi lập vi bằng thì sau có có giá trị pháp lý không? Vấn đề mua bán này có gặp rủi ro gì không? Rất mong luật sư tư vấn và giải đáp giúp tôi khi mua lại nhà ở xã hội”, thắc mắc của Anh Nam Thành (Tp HCM)
Nhận được câu hỏi này, đại diện bên Đoàn luật sư TPHCM đã có những chia sẻ sau:
Theo Điều 62 luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: “Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm – kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.”
Nếu bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở (trong thời hạn 5 năm kể từ ngày mua) mà có nhu cầu bán nhà này thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Hoặc bán lại cho đối tượng thuộc diện được phép mua nhà ở xã hội theo quy định.
Những đối tượng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội
Các đối tượng đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội – căn cứ tại Điều 49, Điều 51 luật Nhà ở năm 2014 gồm có:
Đối tượng Thứ nhất
- Những cá nhân, hộ gia đình chưa có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình,
- Người chưa được mua, thuê hay thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ nhà ở hay đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập…
- Hoặc những người có nhà ở thuộc sở hữu của mình, tuy nhiên, diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình lại thấp hơn so với mức nhà ở tối thiểu được Chính phủ quy định theo từng khu vực và thời kỳ…
Đối tượng Thứ hai,
- Những người phải có đăng ký thường trú tại các tỉnh, thành phố trực thuộc TW nơi có nhà ở xã hội
- Đối với các trường hợp không có đăng ký thường trú thì cần có đăng ký tạm trú tối thiểu từ 1 năm trở lên ở Tỉnh, Thành phố đó.
Đối tượng Thứ ba,
Những người là cán bộ, công chức thì phải là đối tượng thuộc diện không cần nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về “Thuế thu nhập cá nhân.”
Đối tượng Thứ tư,
Những trường hợp thuộc hộ nghèo và cận nghèo thì phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng chính phủ.
Trên đây là các điều kiện để được mua nhà ở xã hội theo quy định. Nếu bạn chưa đủ điều kiện thì khi mua lại căn hộ từ chủ căn hộ là vi phạm quy định về Luật nhà ở. Cụ thể, phần giao dịch này sẽ không có giá trị pháp lý, do đó, bên mua phải bàn giao lại nhà ở (căn hộ) cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.
Nếu bạn đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, đồng thời chủ căn hộ đã thanh toán tất cả tiền mua nhà và họ có nhu cầu bán lại thì bạn cần chuẩn bị sẵn đầy đủ hộ sơ. Sau đó cùng với chủ căn hộ đến làm việc với đơn vị quản lý nhà ở xã hội và thỏa thuận về vấn đề chuyển nhượng lại nhà ở xã hội cho phù hợp với quy định của pháp luật.
Trường hợp nào không được lập vi bằng?
Sẽ có các trường hợp không được lập vi bằng theo Điều 37, Nghị định số 08 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Cụ thể, quy định về những trường hợp sẽ không được lập vi bằng bao gồm:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…
- …ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Thế nên, vấn đề hai bên tiến hành lập vi bằng để phục vụ làm bằng chứng cho quá trình chuyển nhượng căn hộ ở trường hợp này là vi phạm các quy định pháp luật. Trường hợp bạn thuộc đối tượng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội thì để tránh rủi ro về mặt pháp lý, bạn không nên mua lại căn hộ bằng hình thức lập vi bằng.
Trên đây là những giải đáp về rủi ro pháp lý khi mua lại nhà ở xã hội mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Mong rằng bạn đọc cũng như các cá nhân, hộ gia đình đang có ý định mua bán nhà ở xã hội sẽ đưa ra quyết định chính xác nhất.
